夫妻一方擅自出售共有房屋的责任认定 作者：未知     时间：2025-12-17    来源：互联网

夫妻一方擅自出售共有房屋引发的纠纷，核心在于区分合同效力、物权变动与责任承担。

  一 、无权处分合同效力

根据《中华人民共和国民法典》的规定，标的物的所有权因出卖人未取得处分权而无法向买受人转移，买卖合同依然是有效的，无权处分下买卖合同的效力不受标的物无法转移的影响。但是，不意味着得出无权处分下买卖合同必然有效的结论，仍须符合一般民事法律行为的有效条件。

在审查无权处分下买卖合同效力时，要根据具体案件事实进行以下判断：一是该无权处分下买卖合同的出卖人具有相应的民事行为能力 ； 二是该无权处分下买卖合同的出卖人和买受人之间的意思表示必须真实；三是该无权处分下买卖合同没有违反法律 、行政法规的强制性规定；四是该无权处分下买卖合同没有违背公序良俗；五是该无权处分下买卖合同的出卖人和买受人不能串通损害权利人的利益。

如房屋买卖双方的行为同时符合以上条件，则根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定，“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移 ”情形下，无权处分的买卖合同有效。

二、物权变动即房屋买卖合同的买受人能否要求出卖人履行过户义务

  根据《中华人民共和国民法典》的规定，婚姻存续期间购买的房屋，无论登记在夫或妻任何一方名下都属于夫妻共同财产。根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”据此，在共同共有的场合下，部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的，构成无权处分。因此，买受人要求出卖人履行房屋过户义务，须取得夫妻另一方对买卖合同的追认或买方符合善意取得（《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：善意取得制度）的全部要件（善意、合理价格、已完成登记）。

三、合同违约责任的承担

  根据合同相对性原则，无权处分下买卖合同的违约责任应由买卖合同的出卖人即签字的夫妻一方承担。在无权处分买卖合同中，出卖人的主要义务为转移标的物的所有权给买受人，买受人的主要义务为支付相应的价款。当标的物的所有权无法被转移给买受人时，出卖人违约。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在夫妻一方不同过户的情况下，房屋买卖合同无法继续履行，合同已经构成法律上的履行不能。买受人可以要求出卖人赔偿违约金或承担赔偿损失等违约责任。

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