签订商品房买卖合同补充协议，注意事项！ 作者：刘新勇律师     时间：2025-11-25    来源：互联网

开发商在与购房人签订《商品房买卖合同》时，一般都会让购房人同时签订一份补充协议。《商品房买卖合同》通常由住房和城乡建设部门制定，内容相对固定，合同条款约定相对公平、公正，但补充协议的条款，一般由开发商单方预先拟定，条款可能存在加重购房人的责任，免除或者减轻开发商的责任。因此，在签订补充协议时，需要特别注意，以保障自身权益：

一、补充协议的效力

1、补充协议是对主合同的补充或变更，与主合同（商品房买卖合同）具有同等法律效力。

2、补充协议所有条款必须经过买卖双方协商一致，避免开发商单方面增加不公平条款。

二、购房者需要重点关注条款

1、房屋交付标准

《商品房买卖合同》通常约定:

（1）商品房交付条件，该商品房取得建设工程竣工验收备案文件；该商品房取得房屋测绘报告。另外，开发商在交付房屋时，应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

（2）商品房相关设施、设备交付条件，供水、排水配套设施齐全并与市政供水、排水官网连接；供电纳入城市供电网络并正式供电；供暖系统符供热配建标准并使用城市集中供热；燃气完成室内燃气敷设并与城市燃气管网连接；电视、有线电视、宽带网络交付线路敷设到户。

《补充协议》常见约定：降低交付标准，免除开发违约责任。

如供水、排水如无法达到主合同标准，交付房屋时，具备开通条件、排水预留点，则不视为违约。

如供电提供临时用电，不构成违约。交付的相关基础设施设备及配套设施未达主合同约定，开发商采取补救设施，满足基本生活需求，则购房人无权拒收房屋。

2、交房时间及延期责任

《商品房买卖合同》通常会明确约定房屋的交付时间以及逾期交付的责任即开发商逾期交房超过一定期限的，购房人有权解除合同并主张已付房款部分的利息损失。

《补充协议》的常见约定：（1）协议约定排除购房人的解除权。如部分开发商拟定的补充协议约定，开发商延期交房后，合同继续履行，购房人只能从延期交付次日主张开发商的延期交付违约金，且约定违约金的金额极低。（2）通过约定可能延期交房的因素，减轻开发商的违约责任。如约定自然灾害、重大疫情等可以延期交付。如发生重污染天气可以延期交房。如中高考期间，由政府发布停工令的，可以延期交房。

      3、延期付款和延期交房的违约责任

合同中对购房人延期付款和开发商延期交房的违约责任约定明显不对等。如合同约定，逾期付款的，买受人按日计算向出卖人支付日万分之三的违约金，而约定开发商延期交付时，开发商自延期次日起，按日万分之0.1向买受人支付违约金。

三、建议及应对措施

1、建议房管部门对商品房买卖合同及补充协议部门一并备案，备案时对开发商拟定补充协议进行审查，如果补充协议条款明显违背主合同条款相关约定，则，不予备案。

2、签订补充协议是维护自身权益的关键环节，购房人务必逐条审阅，避免口头承诺，一切以书面约定为准。对补充协议约定条款与开发商充分协商，对己不利条款，如开发商拒绝更改，可以拒绝签署。

3、警惕开发商免除自身责任的条款（如“因政府原因导致的延迟不担责”）。避免“以实际交付为准”“最终解释权归开发商”等模糊措辞。

        4、对已经签署对自己明显不利的《补充协议》，可以通过诉讼途径，根据《民法典》格式条款的规定，请求确认开发商拟定的相关条款无效。

石家庄律师、石家庄房产律师、刘新勇律师

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