商品房预约合同与本约合同的区别及转化条件 作者：刘新勇律师     时间：2026-01-09    来源：互联网

商品房预约合同与本约合同的区别及转化条件

一、预约合同与本约合同的区别

 二、预约合同转化本约的条件

根据《民法典合同编通则解释》第 6 条第 3 款、商品房买卖司法解释第 5 条，转化需满足以下任一情形：

情形一：法定推定转化（内容 + 履行标准）

商品房认购、订购、预订等协议同时满足：

1.具备《商品房销售管理办法》第 16 条规定的商品房买卖合同主要内容

2.出卖人已按照约定收受购房款（定金、首付款或全款）此时该协议直接认定为商品房买卖合同（本约）。

情形二：默示合意转化（履行替代承诺）

1.协议虽约定 “将来订立本约”，但一方已履行主要义务（如买受人支付全款、出卖人交付房屋 / 办理网签）

2.对方接受履行且未提出异议此时构成《民法典》第 490 条第 2 款的以行为方式订立合同，预约转化为本约。

情形三：推定解释转化（意思表示不明时）

当事人订立的认购书等已就标的、数量、价款等主要内容达成合意，符合合同成立条件，且未明确约将来须另行订立本约；或虽有约定但已实际履行且对方接受法院应认定本约合同成立。

三、司法实践中的不同认定标准：

1. 当事人明确约定为预约合同（如 “本协议为预约，双方应于 X 日内签订正式合同”），即使内容完备，也应认定为预约合同。如（2022）豫17民终4584号案例。

2. 预约合同的内容需完全符合《商品房销售管理办法》第 16 条规定的13项内容才能认定为本约商品房买卖合同。如（2021）最高法民申1544号案例。

3. 预约合同的内容部分符合《商品房销售管理办法》第 16 条规定即可认定为本约，通常预约合同包括当事人名称或姓名和住所、商品房基本状况、房屋价款等事项就可以认定为正式的商品房买卖合同。

本律师观点：商品房预约合同的内容符合《商品房销售管理办法》第 16 条的大部分条款，且应包含买卖双方权利与义务的条款可认定为构成本约。

如预约合同仅包含合同标的、数量、价款等主要内容实际仍是预约合同，不构成本约。因商品房买卖合同属于要式合同，通常合同范本由住房和城乡建设部门监制，因此，预约合同在转化为本约合同时，应符合《商品房销售管理办法》第 16 条的大部分条款，且合同条款的内容应包含买卖双方的权利和义务，这样有利交易稳定以及买卖双方权利的保护。如果预约合同中仅包含了对出卖方即开发商一方的权利保护，无购房者的任何权利（如房屋交付标准、交付时间、房屋办证时间等），则，不应认定构成本约。

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