无权处分夫妻共有房产时，买受人可得主张损害赔偿的认定 作者：未知     时间：2025-03-10    来源：中国法院2018年度案例

编写人：北京市第三中级人民法院 亓培冰 王伟 张荣华

本案争议焦点是：一方无权处分夫妻共有房产导致买卖合同解除，买受人要求出卖人赔偿房屋差价损失的时间节点如何确定。《最高人民法院买卖合同司法解释》第22条规定了可得利益损失的认定和计算

规则。就本案而言，房屋价格的不断上涨必然导致房屋差价损失也不断扩大，法院判决房屋差价损失应综合运用可预见规则、减损规则等规则来确定赔偿的时间节点。

减损规则要求一方违约并造成损害后，另一方应及时采取合理的措施防止损失的扩大，否则应对扩大部分的损害负责。本案中，买受人作为理性的房屋购买人，在房屋共有人到庭明确表示拒绝出售房屋的情形下，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下，买受人可以采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿并进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大，维护自己的合法权益。从可预见规则来看，诉讼的周期与此期间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失亦应合理限制。如买受人未在合理的期间内购买替代性的房屋，按照减损规则和可预见规则的要求，其对于此后房价上升的风险与损失应自行承担。

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