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刘新勇律师 石家庄律师刘新勇,自执业以来一直秉承“三个穷尽”的原则,穷尽事实、穷尽法律、穷尽智慧,最大限度的维护当事人的合法权益,将每个案件都当作精品案例来做。一、基本情况    刘新勇律师,... 详细>>

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房屋买卖合同纠纷案件的审理

房屋买卖合同纠纷案件的审理

                                  来源:找法网

 房屋买卖纠纷是十分常见的纠纷之一。石家庄律师提示:研究房屋买卖纠纷对于正确处理这类纠纷具有一定意义。

  一、房屋买卖合同双方的主体必须合法

  在房屋买卖合同纠纷中经常发生的一类纠纷是房屋买卖的双方主体不合法或者不合格。主要有以下几种情况:

  1、卖房者主体不合法或不合格。所谓卖房者不合法或不合格包括这样几层含义:

  (1)卖房者没有所有权,将租赁、借用、代管、占用或者他人委托办理房产证照的他人的房屋以自己所有为名出卖。还有的人伪造房证,指鹿为马,谎称对某房屋有所有权,意欲卖给他人,以达到骗取定金或购房款的目的,这种情况未达目的的是诈骗未遂;达到目的,数额较大的构成诈骗罪,不应以合同纠纷审理,应该将案件移送公安机关以刑事案件处理。

  (2)卖房者只有部分所有权,如夫妻一方或者是兄弟数人的共有房屋,或者是只是家庭成员之一,没有征得共有人同意私自出卖共有房屋。特别是在夫妻离婚过程中夫妻一方为了独自得到房款,将共同居住的房屋出卖的情况较多。

  (3)没有取得合法所有权而出卖房屋。主要是在商品房开发中虽然取得了建筑的有关手续,但是还没有取得商品房预售许可而出卖房屋,或者是在进行了房产的交易后,还没有办理房屋产权的转移手续,没有取得合法的产权证照又出卖房屋等。

  (4)建筑的房屋质量不合格,不可能办理房产证照的房屋进行出卖。

  (5)违法建筑房屋,没有取得全部合法建筑手续而建设的房屋。

  (6)出卖房屋人没有行为能力,处于精神病的发作期,或者是限制行为能力人。

  2、买房主体不合法或不合格

  主要是买房人不符合某些规定或者本人行为能力受到某种限制。

  (1)在某些城市中规定不具有本市户口的不得购买商品房;

  (2)有的城市规定没有大陆户口的不得购买本市商品房;

  (3)单位购房以个人名义办证,意在规避某些税收。

  (4)购房人为无行为能力或限制行为能力人。

  (5)不是单位的法定代表人也没有被授权而为购买行为或者承诺行为。如某服务公司法定代表人李某与某贸易公司法定代表人姜某签订一份购房协议约定贸易公司从服务公司购买一处房屋,价格为6万元,姜交付了房价款。之后,李某又与贸易公司工作人员闫某签订一份协议,约定双方解除原协议,将房价款改为12万元,后发生纠纷。该案中,闫某并非贸易公司的法定代表人,又没有得到法定代表人的授权,无权签订购房合同。

  二、因买卖房屋的性质发生纠纷

  由于我们国家目前正处于市场经济的初期阶段,各种房屋由于其建设的时间、建设的单位不同,是否经过房改和房改的时间不同,加之我国幅员辽阔,各省甚至各市的政策都有不同,因而在是否允许自由买卖和是否允许上市上都有不同的规定。因而,因房屋的性质不同,也往往发生纠纷。对于房屋买卖的合同的效力也产生不同的影响。

  1、军队、铁路和某些未经过房改的单位的房屋一般不允许买卖,特别是不允许卖给外单位、外系统。

  2、某些地方规定公房房改后的一定年限内不允许买卖,如果买卖,必须首先卖给原单位,或者经过原单位的批准。

  3、各地对公房使用权的买卖规定不同,有的地区允许买卖,有的地区不允许买卖。

  三、因房屋买卖合同的效力发生纠纷

  因房屋买卖合同的效力发生纠纷的很多,造成房屋买卖合同无效的情况也比较复杂。其中比较常见的是:

  1、房屋买卖合同的主体不合格或不合法而无效,此节前面已有专述不再赘述。

  2、买卖房屋的客体即房屋本身的性质决定合同为无效合同。不允许买卖和在一定期限内不允许买卖的房屋不能成为房屋合法买卖的客体。不允许买卖包括房屋从所有权的角度不允许买卖和房屋本身的质量不合格不允许买卖两种情况。在处理这类买卖合同纠纷时,应该注意的是,有些房屋的买卖在双方签订合同或交付房屋时,政策不允许对该房屋买卖,但是,在发生纠纷时政策发生了变化,已经允许买卖。在这种情况下,如果房屋已经交付,买房者已经入住多年,为了稳定社会,稳定买卖关系,一般应该认定买卖合同有效。如某市陆某于1996年9月按房改政策以6000余元的成本价从本单位购买一处住房,并与单位签订公有住房买卖契约,约定5年内不得上市转让。1998年陆与吴某签订该房转让协议,约定以4万元将该房卖给吴,并约定“在房款付讫,有关房产证卡移交妥当后,双方在协议签名画押,该协议即为双方认可,生效”双方在协议上签字,吴交付了房款。在移交清单上注明“房屋产权证(尚未发放,待发放后委托移交)。陆向吴出具了委托书,委托吴直接向自己单位领产权证。吴入住该房。2001年8月单位发放产权证时,陆到单位领取了产权证,并向法院起诉房屋买卖合同无效,要求吴倒出房屋。吴则起诉法院要求确认房屋转让协议有效,判令陆履行合同义务,帮助自己办理房屋产权证。在此案中,如按买卖当时的政策,该房是不允许买卖的。但是,在发生纠纷时,一是时间已经将近5年,基本到了可以转让的约定,二是,当时在全国对原来规定的房改房上市的时间已经由原的5年改变为可以不受5年的限制。特别是当时新的合同法已经实施。新合同法的基本精神是发行尽量保护交易安全,缩小了无效合同的范围,除非是违反法律、法规的强制性规定。最后法院一审判决陆与吴的房屋转让协议有效,双方应该继续履行,陆应该协助吴办理房屋产权过户手续。

  3、如何认定和处理买卖房屋的买卖关系是否有效。在一些房屋买卖中有的时候房屋虽然早已交付,房款也基本结清或已经结清,但由于卖房人不配合或购房人拖拉或因需要交纳税费而未及时办理转移产籍手续。在这种情况下,由于房价发生变化,买卖一方反悔,企图以未办产籍为由主张买卖关系无效。在这种诉讼中,一般是房价上升时,卖房者易反悔,房价下降时,买房者易反悔。按照我国关于房地产买卖的有关规定,不动产买卖的产权变动确实是以产籍的转移为准。但是,是否没有办理产籍转移的一律视为无效呢?在八九十年代,法院在审理这类案件时,出于僵化的思维,基本上都是“一刀切”,凡是没有办理产籍变更的一律视为买卖无效,如发生纠纷一推到底,全部视为无效,不管你是否已经实际占有房屋多长时间。就象对待机动车的买卖一样,只要没有办理转籍手续,就视为买卖无效。实际上这样处理往往太机械,也不符合法理。对于这种情况应该区别对待。

  (1)房屋已经交付,价款已经结清,产籍已经办理的,如无主体不合格或不合法的应该认定买卖关系有效。如存在主体不合格或不合法情况,需要认定买卖关系无效返款退房同时,过错方应该赔偿对方损失。

  (2)在以上情况下,当事人一方认为买卖合同存在欺诈、显失公平等情况应在一年内行使撤销权,但对符合撤销条件的应认定为可撤销的合同,也不再认定为无效。

  (3)如不存在前述两种情况,即应主要审查是否当事人的真实意思表示。如属真实意思表示,应该首先认定合同是否有效。在合同有效的基础上再去判断合同是否已经开始履行,履行到什么程度,应否继续履行和能否继续履行以及谁违约。在确定了合同是否有效的情况下,判断应否继续履行和能否继续履行。如应该继续履行又能够继续履行的,应该判决继续履行。如已经不能继续履行,要在确认合同有效的情况下,对违约方应该给予制裁。如果双方已经开始履行合同,实施了买卖行为,则应该在确认买卖合同是否有效的基础上再判断买卖关系的效力。合同无效,当然买卖关系亦无效。买卖合同有效,再进一步判断买卖行为是否有效。《最高法院在1993年2月17日关于李杰与符文海房屋买卖纠纷案如何处理的复函》中指出“从报告材料看,此案双方当事人买卖房屋出于自愿,李杰交付了房屋款,有符文海所立具有房屋买卖内容、收取房屋费的字据,符文海将产权证交给了李杰,由李杰实际管理使用该房屋多年,只是由于“文革”期间,当地房管部门停办买卖私房买卖登记业务等原因,未能及时办理产权转移登记手续。据此,我们研究认为,依照最高人民法院一九八四年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定和有关法律规定精神,以认定符文海与李杰的房屋买卖关系有效为宜” 。实际上最高法院的这一批复与后来的《民法通则》解释第85条“财产所有权合法转移后,一方反悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方反悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行,如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任”及《合同法》的精神是一致的。

  (4)注意区别房屋买卖合同是否成立、合同是否有效、合同是否生效以及房屋买卖关系是否成立以及房屋产权是否转移的区别。以往在审理房屋买卖案件时,只要看到没有办理产权转移手续即没办产籍的都认定买卖关系无效,其基本理由就是认为房屋买卖是一种要式行为,而这种要式行为又必须以产权过户为准。所以,凡没有办理产权转移手续的就认定买卖无效,而且常常和买卖合同无效等同。实际上,这些关系是有区别的。买卖合同是否成立,是指买卖房屋的双方当事人对于房屋买卖的标的、价款数额、价款交付方式、交付时间、违约责任以及有无附加条件,是否达成了一致意见,如果达成了一致意见,双方没有争议,合同即成立。如果前述的主要条款没有达成一致意见,则合同不成立。买卖合同是否有效,主要看合同双方当事人主体是否合法,买卖的标的-房屋是否有合法所有权,法律上是否允许买卖,是否是双方的真实意思表示。如果具备了这些因素,则合同有效。而合同的生效则主要是看双方对合同的生效是否有附加条件,有附加条件的,附加条件实现则合同生效,如有的合同约定合同经公证后生效,那么双方到公证处对合同进行公证则合同生效。如果双方对合同的生效没有特别的约定,则合同具备基本的条款后双方签字或盖章后即生效。买卖关系的成立是合同履行的进一步延伸,即在合同有效的情况下,双方履行了合同的主要条款,如交付了大部分价款,交付了房屋或产权证照等。有的时候卖主与一方签订了合同,而又将房屋卖予他人且办理了产权转移手续。在审理这类案件时,有的就把签订的合同认定为无效合同,理由是不能履行,这是不正确的。在这种情况下,实际上是房主的一种违约行为。只有认定了违约才能对其违约行为进行制裁。对于买卖关系成立的纠纷应该尽量判决双方继续履行,以稳定社会经济秩序。

  四、因买卖房屋合同的履行发生纠纷的处理

  石家庄律师刘新勇提示在一些房屋买卖中,签订合同的主体合法,双方对合同本身无异议,而在实际履行中往往发生纠纷,主要种类如下:

  1、因房屋或房款的交付发生纠纷。在一般的房屋买卖合同中都约定房屋和房款的交付方式或时间,但由于有的合同对房屋和房款交付的先后约定不明而发生纠纷。一方要求对方先交付房屋和房屋产权证,而另一方要求先付清房款。双方各执己见争执不下。也有的双方对合同的理解或实际履行的情况不同,往往产生异议,往往是各说各的理。

  2、因对合同的履行是否合适即是否适当发生纠纷。在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋,包括交款的时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋的装璜等有约定。但由于对约定的一些具体内容的理解不同而发生纠纷。如在一起房屋买卖中A公司向B公司出卖正在开发建设的一栋大厦的四层,双方约定:总价款900万元,合同签订后先付600万元,交房前付200万元,交房后再付100万元。迟延付款或延迟交房均需承担违约责任,逾期一日,违约方向对方支付相当于上述房款价格0.3%的滞纳金。合同签订后B公司向A公司交付800万元,A公司向B公司交付了大厦四楼毛坯房但没有任何峻工及验收合格手续。B公司向法院起诉要求A公司交付房产相关手续并起诉其承担违约金;A公司辩称自己已经完全履行了交付义务,并反诉B公司违约,迟延交付房款,应该立即交付100万元并承担违约金。法院审理后认为,A公司与B公司所签订的合同合法有效,双方应该全面履行。但在本案中A公司虽然交付了房产,但法律上规定的房产,是有合法手续的房产,并不是只是作为物的房产。其只交付毛坯房,没有交付相关峻工及验收合格的手续,不具备交付条件,不能认定为已经交付了房产,当然也不能认定其全面履行了合同。A公司只是实际履行了合同,并非适当履行地履行合同,属于违约行为,应承担违约责任。因为在合同中约定了A公司在交付房产后B公司才交付最后的100万元,因其履行合同不适当,不能认定为真正交付了房产,因而无权要求对方交付100万元。

  3、因一房二卖发生纠纷的处理。现实生活是丰富多彩的,在实际生活中出现的房屋买卖纠纷也是多种多样的。由于各种不同的原因,一房二卖甚至一房多卖的情况也屡见不鲜。

  (1)由于卖房方的过失造成的一房二卖。这种情况多是房屋的产权人或者是同一房屋的共有人都履行了卖房的权利,或者是卖房方是法人单位,法定代表人和具体工作人员工作上联系有失误,重复卖房所致。比如一家要卖房,夫妻或父子同时在外答应或与人签订了卖房合同,甚至交付了定金。在这种情况下应该考虑以下因素:

  A、首先应该审查一房二卖一方与他人达成协议的人谁是真正的产权人或者谁真正能够代表产权人,如果二人的地位不同,那么应该认定产权人、有权代表人所签订的协议有效,非产权人或非法定代表人所签订的可以撤销。

  B、如果出卖人均为产权人或有权代表人在同等条件下可以在买房人之间达成谅解,由买房人协商由谁自愿放弃购买权。但放弃的一方有权要求出卖方承担违约责任。如果条件不同,可以由出卖方进行选择,根据卖房获利情况决定,但要承担对另一方违约的责任。

  (2)由于卖房方的故意造成的一房二卖。有些一房二卖是卖房人的故意所为,但由于这种故意产生的时间不同,故意的内容不同,也应该区别对待。

  A、仅仅是一般违反合同法的故意。在卖房人仅仅是违反合同法的规定,出于违约的心理时,应审查一房二卖合同签订的时间和合同履行的状况。大多时候出现一房二卖,是由于房主出于某种利益的考虑,或者是后买者出的价格高,或者是后买者是房主的同志、朋友、亲戚、邻居、战友等。如果二合同都处于未实际履行阶段,且不能在买房人之间进行调解或和解,可以按照“诚实信用”原则,以时间先后确定哪个合同应该履行。但后一个合同的买方可以保留违约的追诉的权利。

  B、卖房人出于占有他人财物的故意,情节严重的构成诈骗。出卖人在收取了他卖房款后,又以占有他人的财物为目的与第二人或者是第三人签订合同,意在骗取他人购房款或者定金,数额较大的构成诈骗犯罪,应以刑事案件处理。当事人可以向公安机关控告,法院也应该对这类案件进行移送。

  (3)如何处理已经办理产权转移的一房二卖。在一房二卖或多卖中,如果都没有办理产权转移应该如前所述去处理。如果有的已经办理了产权转移登记,即已经办了产权证照,那么,就不能简单地以签订合同的时间顺序去确定支持谁了。因为证照的办理具有产权转移的公示作用,一般情况下法院在这种房屋买卖民事案件的审理中不能用判决的方式去变更所有权。而应该认定该买卖关系已经成立,而没有办理产权证照的只能按照违约处理。由违约方承担双倍返还定金或者赔偿损失。当然,如果房产证照是违法地通过私人办理的,没有经过正常的办照程序,利害关系人可以首先向房产管理部门提出申请,申请房产部门撤销错误发放的证照,如果行政机关不撤销或者是不作为,当事人可以向法院起诉。

  五、因房屋质量问题发生纠纷的处理

  1、因一般质量问题发生纠纷的如果属于保修期内的质量问题,应该判决房屋出卖单位对确实存在的质量问题进行修理或者对应予修理的部位进行鉴定,评估出修理价格判决房屋出卖者给付买房者相应的价款,由购房者自行雇请他人修理。对于已经超过保修期的一般质量问题,房屋出卖者不再承担修理义务。如果购房者向物业交纳了房屋修理费用,应由相应的物业部门进行修理;如果没有物业部门或者没有向物业部门交费则应由购房者自行修理。

  2、对于房屋主体结构不合格的,应该尊重购房者的意见,购房者要求赔偿损失的,应判决赔偿损失;购房者要求退房的应该允许。如黄某经人介绍购买了某单位的集资楼,在入住前又对房屋进行了装修,花费5000余元,但在入住后发现房屋天棚下现浇板与预制空心板之间发生不同程度的裂缝,并有漏水遗迹。黄某多次找卖房单位,该单位对漏水部位进行了维修,但仍然不能彻底解决问题。于是,黄某起诉要求退款并要求卖房者赔偿装修损失。一审法院认为卖房单位所建住宅楼确实存在瑕疵,影响居民正常生活,且造成一定经济损失,有责任和义务对存在的质量问题妥善处理,按照建筑工程质量标准进行修缮,并对因房屋质量问题而造成的损失予以补偿。遂判决卖房单位在60日内对黄某住房按照住房建筑工程质量标准进行修缮,以房屋质量检验部门验收合格为准,并赔偿因装修房屋造成的损失5000元。黄某不服上诉。二审法院委托建筑工程质量监督站对房屋进行质量鉴定,结论为房屋防水部分工程及室内横墙墙体部分工程不合格。有关建设主管部门答复该部分属于房屋主体部分之一。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定,商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验,经核验,确属主体部分质量不合格的,购买人有权退房,给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。于是,二审法院判决购房人于判决生效后60日内将房屋返还卖房单位,卖房单位返还购房款5万元;赔偿购房人经济损失5000元;承担评估费400元,鉴定费800元及一、二审案件诉讼费。

 



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